经市政府同意，现将《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　为提高我市住宅区物业服务质量，依法维护居民、物业企业等各方的合法权益，将加强和改进物业服务融入基层社会治理体系，提升居民幸福指数，根据《中华人民共和国民法典》和物业管理的相关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　坚持以人民为中心的发展思想，坚持党建引领，以市场化理念创新住宅区物业服务，建立和完善物业服务监管体系，构建组织有力、监管有序、责任明晰、服务规范、行业自律、优胜劣汰的具有沈阳特色的住宅区物业管理新格局。

　　市房产主管部门负责我市行政区域内物业服务活动的监督管理工作。区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。街道办事处（乡镇政府）负责做好辖区内住宅区物业服务的日常管理工作。居（村）民委员会在街道办事处（乡镇政府）指导下开展具体工作。

　　物业行业协会应在规范行业行为和行业自律方面发挥积极作用，引导、促进物业企业依法经营、诚信服务，积极配合房产主管部门加大对物业行业的规范管理。

　　在组建业主大会、业主委员会工作中，市、区县（市）房产主管部门及有关部门应依据有关法律法规，强化业务指导，切实履行工作职责，加强对街道办事处（乡镇政府）组建首次业主大会、选举业主委员会工作的全过程指导。街道办事处（乡镇政府）要积极推动业主大会和业主委员会的组建，并加强日常管理，建立信息沟通机制，加强对业主委员会成员的法律法规和业务培训，不断增强业主委员会依法履职能力。

　　建立业主委员会委员人选联审机制。在确定业主委员会委员候选人名单前，街道办事处（乡镇政府）应依据国家和省、市关于业主委员会委员候选人参选条件的有关规定，围绕政治素质、思想品德、工作能力、群众威信等方面，会同有关部门对业主委员会委员候选人进行资格联审。提倡党员积极参选业主委员会委员，提高业主委员会成员中的党员比例。业主委员会每届任期不超过5年。

　　建立和完善业主委员会报告制度。业主委员会每年应向所在街道办事处（乡镇政府）进行工作报告，主要内容包括业主委员会作用发挥、物业共有部分经营和收益、维修资金使用等情况。业主大会（业主委员会）在作出选（续）聘、解聘物业企业和施划停车位等涉及群众切身利益的重大事项决定前，应报告所在街道办事处（乡镇政府），认真听取街道办事处（乡镇政府）建议并做好研判。建立业主大会、业主委员会指导规则，探索业主委员会经费收支及业主委员会主任离任审计制度。

　　街道办事处（乡镇政府）应加强对业主大会（业主委员会）履职情况的日常监管。业主大会（业主委员会）作出的决定，违反法律法规的，街道办事处（乡镇政府）应责令其限期整改或依法依规撤销其决定，并通告全体居民。业主委员会未依法履行职责，损害居民权益的，街道办事处（乡镇政府）应指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。对业主委员会委员出现违法违规行为、涉嫌犯罪的，一经发现，街道办事处（乡镇政府）应及时向有关部门报告，并积极配合调查。

　　未选举产生业主委员会的住宅区，属地街道办事处（乡镇政府）应依据相关法律法规，积极组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。在组建物业管理委员会过程中，应充分调动住宅区内党员、劳动模范等的积极性，引导和发动各方力量积极参与物业管理委员会组建。暂不具备成立物业管理委员会条件的，街道办事处（乡镇政府）应指导住宅区属地居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。

　　建立全市住宅区物业服务标准体系。标准体系应涵盖住宅区物业服务和安全管理、共用部位及共用设施设备日常管理和维护、公共秩序维护、清洁卫生、绿化养护等内容。物业企业应按照服务标准，认真履行工作职责。同时，以物业服务标准积极引导居民树立等价有偿的消费观念，客观准确地评判物业服务质量。积极探索建立第三方对物业服务质量和住宅区环境的评价机制。

　　物业企业应按照国家和省、市物业管理相关规定，认真履行法定职责，发现住宅区内违法违规行为，要及时进行劝阻、制止、报告，自觉维护好居民权益。在此基础上，重点加强以下工作：

　　（一）安全管理方面，重点做好清理楼道杂物、畅通消防通道、室内装饰装修申报登记工作，建立突发事项应急预案并配合有关部门做好救援工作等；

　　（二）共用部位及共用设施设备维护方面，重点做好电梯维护、消防设施设备管理，配合供电、供水、供气、供热、通信等部门（单位）开展工作等；

　　（三）环境卫生方面，重点做好住宅区日常清扫保洁、冬季除运雪、合理设置垃圾分类设施、垃圾容器管理、定期清理化粪池等；

　　（四）公共秩序维护方面，重点做好住宅区内机动车和非机动车的有序停放、规范充电，做好电动自行车集中充电设施和电梯阻拦系统配置等；

　　（五）绿化养护方面，重点做好修剪树木、绿植维护、制止侵占毁坏绿地行为等；

　　（四）物业服务的相关信息，包括物业企业营业执照，项目经理及各服务专业负责人信息、联系方式，客服及投诉电话等；

　　（五）物业项目基础信息，包括园区平面图，电梯、消防等安全设施设备维保信息等；

　　住宅区物业服务的方式及选（续）聘、解聘物业企业，应由业主委员会依法依规组织召开业主大会进行确定；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村）民委员会组织召开业主大会确定。

　　在住宅区选（续）聘物业企业过程中，街道办事处（乡镇政府）要切实发挥引导和监督作用，在引入方式、资格条件、选聘流程等方面严格把关，全过程监督业主委员会在引入物业企业过程中的履职情况，依法依规引入物业企业。提倡通过公开招投标方式选聘物业企业。

　　区、县（市）房产主管部门应定期向街道办事处（乡镇政府）推送辖区内物业企业信用情况，作为选（续）聘、解聘物业企业的重要参考。

　　《物业服务合同》签订后，实行属地街道和区、县（市）房产主管部门同时备案制度。组建业主委员会的，由业主委员会报备；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村）民委员会报备。

　　街道办事处（乡镇政府）和区、县（市）房产主管部门应加强对物业管理交接工作的指导、协调、监管。对于不配合移交、不撤离或故意扰乱住宅区秩序的物业企业，房产主管部门应责令其限期撤离；逾期不撤离的，将其行为记入信用档案，并报送市信用信息共享平台；违反治安管理法律法规的，由公安机关依法给予治安处罚。

　　严格执行《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》，加强物业信用监管。坚持将物业信用监管与12345政务服务便民热线诉求办理充分结合，重点围绕物业企业因违反服务合同，导致居民投诉及对居民合理诉求置之不理、态度冷漠等问题，予以信用监管。区、县（市）房产主管部门应对全年信用监管情况进行汇总，评定等级纳入信用档案。

　　建立物业服务质量考评体系。街道办事处（乡镇政府）要根据日常考评、居民满意度调查、12345政务服务便民热线诉求处置、信用监管情况等，每季度对辖区内物业服务质量进行考评；由区、县（市）房产主管部门进行汇总，形成本辖区住宅区物业服务质量“红黑榜”；市房产主管部门依据各区、县（市）考评结果，形成全市住宅区物业服务质量“红黑榜”，定期在行业网站和相关媒体上公布。

　　强化对考评体系的结果运用。对于“红榜”企业，积极总结经验，树立典型，加强宣传。对于“黑榜”企业，建立约谈-曝光-处罚-退出的处置机制。街道办事处（乡镇政府）要会同区、县（市）房产等部门对“黑榜”企业加强约谈，限期整改，整改不合格的进行曝光；对存在违法违规行为的，会同城市管理行政执法等部门进行处罚；对服务质量差、居民反映强烈、态度消极的，指导召开业主大会对物业企业依法履行解聘程序，切实畅通退出机制。

　　建立职能部门进住宅区责任清单，全面提升基层社会治理能力。建立市、区县（市）两级住宅区物业管理工作专班，明确有关部门在住宅区内的工作职责。有关部门要提高认识，按照职责分工，制定住宅区管理服务责任清单，加大对物业企业的指导力度，有效解决职能交叉、监管缺失等问题。

　　房产部门：负责全市物业管理活动的监督管理工作，指导各区、县（市）开展物业管理相关工作，制定全市物业管理政策，指导、监督各项政策贯彻落实。

　　社会工作部门：负责推动物业服务融入基层社会治理，会同有关部门指导居民委员会设立环境和物业管理委员会。

　　城市管理行政执法部门：负责依法开展有关规划、绿化、市容环卫的行政处罚工作；对住宅区内树木病虫害、树木修剪等绿化问题进行技术指导。

　　公安部门：负责对住宅区内违反治安管理法规的行为依法进行处罚，查处住宅区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法犯罪行为，对违规燃放烟花爆竹、监控安防、违规养犬等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，对物业企业履行消防安全职责开展检查。

　　发展改革部门：会同房产部门按照我市住宅物业服务等级制定住宅物业前期物业服务收费指导价格。

　　司法部门：负责加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导，建立包含物业矛盾纠纷调处在内的人民调解专家库。

　　市场监管部门：负责监督检查价格公示，依法查处物业企业价格违法行为；负责电梯等特种设备安全监察工作，依法查处违法行为。

　　生态环境部门：负责监督指导物业企业依法处置住宅区内堆放毒害性、放射性、腐蚀性物质等废弃危险化学品；负责生态环境保护监管职责范围内的污水、废气、噪声等污染环境行为的监督检查和执法工作。

　　应急管理部门：负责指导相关行业部门加强对物业企业的应急管理、安全生产、自然灾害、防灾减灾救灾等工作；负责对发现的重大生产安全事故隐患进行挂牌督办，依法对物业企业发生生产安全事故开展事故调查工作。

　　消防救援部门：负责对公安派出所移交的住宅区内违反消防法律法规的行为依法进行查处；加强对住宅区内电动自行车违规停放、充电等行为的执法检查和行政处罚。

　　自然资源部门：负责在出让地块规划条件中明确物业用房、停车位、电动汽车、电动自行车等配套设施标准，在不动产登记时明确物业用房的产权归属；配合房产部门互通共享不动产登记信息。

　　人力资源社会保障部门：负责指导、监督物业企业依法用工，依法受理物业企业的劳动争议案件，协调处理物业企业的劳资纠纷。

　　城乡建设部门：负责房地产开发项目建设的综合管理，负责商品住房竣工联合验收的督促指导；协调燃气经营企业做好住宅区内燃气管线的维修和养护工作。

　　国防动员部门：负责人防工程的监督管理工作，监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为。

　　文化旅游广电部门：负责协调有线电视运营商做好住宅区内有线电视升级改造、维修和巡检工作。

　　供电、供水、供气、供热、通信等部门（单位）：依法承担住宅区内相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任。

　　充分发挥基层党组织的引领作用。街道党工委统筹协调辖区内物业服务管理工作。健全社区党组织和物业企业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，实现“双向进入、交叉任职”。强化物业网格员实名制，推动物业企业有效融入基层社会治理，在解决群众急难愁盼问题中有效发挥物业企业作用。

　　扩大党在物业企业的组织覆盖和工作覆盖。街道党工委要加强辖区内物业企业（项目）党组织和党员队伍建设。物业企业（项目）具备成立党组织条件的，要尽快成立党组织，做到应建尽建；暂不具备条件的，要采取联合组建或选派党建指导员的方式，推动物业企业（项目）党的组织覆盖和工作覆盖。积极选树企业党组织作用发挥好、活动载体丰富、物业服务质量好、群众满意度高的典型，以点带面地推动各地区物业服务水平整体提升。

　　落实协调共治机制。建立市、区县（市）、街道、小区四级物业管理协调共治机制，聚焦解决群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，促进物业管理矛盾纠纷就地化解，实现诉求解决不出小区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

　　随着经济社会的不断发展和物质生活水平的普遍提高，人民群众对美好生活的向往更加强烈，对更加舒适的居住条件、更加优美的生活环境的需求与日俱增。这些新变化，对物业管理提出了更高的要求。特别是2017年国家取消物业企业资质审核后，我市物业行业发展迅速，但同时，也伴随着一些物业企业的不规范行为以及行业管理上的漏洞和盲区。为切实解决我市物业企业服务质量参差不齐、居民诉求较高以及住宅区内各职能部门未形成工作合力等突出问题，按照市委市政府要求，我局依据有关法律、法规规定，借鉴其他城市先进经验，结合我市物业管理工作实际，制定了《沈阳市关于规范住宅区物业服务的管理办法》（以下简称《物业管理办法》）。

　　4.《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）

　　《物业管理办法》制定过程中，先后两轮征求了15个市直部门和13个区县(市)政府的意见，并同时在网站公开征求了社会意见，履行了专家论证、风险评估、公平性竞争、合法性审查和内部集体讨论程序。另外，根据市领导提出的修改意见，对内容反复推敲，不断完善，最终形成了《物业管理办法》。通过出台《物业管理办法》，进一步以市场化理念创新住宅区物业服务，坚持党建引领，建立和完善物业服务监管体系，构建组织有力、监管有序、责任明晰、服务规范、行业自律、优胜劣汰的具有沈阳特色的住宅区物业管理新格局。

　　明确了制定《物业管理办法》的法律依据、适用范围、目标和原则，完善了房产主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会和物业行业协会的工作职责。

　　明确了房产、街道办事处在业主大会、业主委员会工作中的职责，建立了业主委员会候选人联审机制、建立和完善了业主委员会公开公示、定期报告等制度。

　　明确了物业企业应当按照有关法律法规、住宅区物业服务标准和服务公示等制度认真履行职责。

　　规范了住宅区物业管理的方式以及选（续）聘、解聘物业企业方式，强化了街道办事处（乡镇人民政府）在住宅区选（续）聘物业企业过程中的职责，建立了《物业服务合同》双备案制度，强化了街道办事处和区房产主管部门在物业管理交接工作中的职责，完善了物业信用监管体系，建立了物业服务质量考评制度，强化对考评体系的结果运用，建立物业企业约谈-曝光-处罚-退出的处置机制。

　　发挥街道基层党组织引领作用，强化物业网格员实名制，推动物业企业有效融入基层社会治理；扩大党在物业企业的组织覆盖和工作覆盖，选树物业企业典型，以点带面提升服务水平；落实协调共治机制，建立市级、区级、街道、小区四级物业管理协调共治机制，聚焦解决群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，促进物业管理矛盾纠纷就地化解，实现诉求解决不出小区。