2、物业共用部位、设施设备（包括电梯、路灯、道路、绿地等）的日常运行、维护费用；

　　1、物业费不包括住宅内部设施设备维修费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、暖气不热、燃气不通、水管坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，对此服务可以收费。

　　2、物业费不包括因建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。但此问题物业有义务协助业主向开发商反映，质保期内由开发商负责处理，质保期外动用维修资金或业主筹集资金处理。

　　3、物业费还不包括公共区域设备的大中修费用及重大部件的更换费用，此费用也是通过动用维修资金或业主筹集资金处理。

　　很多人认为交了物业费，物业就应该啥都管才对。其实物业服务仅针对公共区域，以服务公共区域的设备设施或环境，为业主的生活环境提供保障。

　　根据《山东省物业服务收费管理办法》第十三条“普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。”所以我们常说的物业费价格就是每月每平的单价乘以业主的建筑面积得来的。

　　同时，我县物业小区采取的包干制物业收费模式，即业主与物业管理企业之间约定支付一定的固定物业服务费用，无论实际支出多少，物业管理企业都将承担盈余或亏损。

　　近期，我们对县内部分小区的运行成本进行调查分析，下面分为高层住宅和多层住宅两类来进行一个综合测算。（以下数据部分取整，便于统计和计算，总体不影响最后测算结果）

　　临沭县A小区，住户1000户，均为17层两梯两户住宅，总建筑面积160000㎡（包括地下车库等非业主建筑面积），可收费面积130000㎡，电梯60部，小区出入口三个，配备保安6名，保洁8名。

　　A小区综合测算年度物业支出费用1340646元，可收费面积130000平，按照物业费全部足额收齐的情况下，约合0.86元/平方米/月。（超过6个月不居住的业主可以预先申请空置房，按照60%收费）

　　临沭县B小区，住户600户，均为6层无电梯住宅，总建筑面积75000㎡（包括物业用房、车库等），可收费面积72000㎡，小区出入口2个，配备保安4名，保洁4名。

　　B小区综合测算年度物业支出费用348085元，可收费面积72000平，按照物业费全部足额收齐的情况下，约合0.40元/平方米/月。（超过6个月不居住的业主可以预先申请空置房，按照60%收费）

　　以上两个小区物业支出费用的计算参考当前调研住宅小区的实际管理情况，每个小区都有自身的特殊情况与不同之处，肯定会有一定的偏差，但是可以作为一个参考。测算的依据主要是根据当前我县的薪资水平、供电、自来水等部门提供的费用明细和相关维保公司的收费标准等。

　　同时，我们并未计算物业公司自身的财务成本、公司运行成本、其他额外维修成本，也并未计算空置房、部分不缴费业主等情况。

　　根据测算来看，在保障小区运行正常、秩序井然、环境清洁的情况下，我县的高层带电梯的住宅小区运行成本应当在0.86元/月/㎡左右，多层不带电梯住宅小区的运行成本应当在0.40元/月/㎡左右。

　　所以，一个物业服务企业如果想维护所服务小区平稳向好发展，这些相应的支出必不可少。在这里，我们也呼吁各物业服务企业履行自身职责，切实维护好我县住宅小区的环境、安全、运行秩序，服务好广大业主；业主也能够充分理解、支持物业服务企业，及时缴纳物业费，共同营造和谐、宜居、共治共享的居住环境。