广州·鹏瑞1号位于广州国际金融城版块，金融城对广州的战略价值，不逊色于深圳湾之于深圳。

　　放眼天河海珠核心区的一江两岸，头排江景大平层，在顶级豪宅中也是稀缺产品。

　　广州·鹏瑞1号直接对标的是国际最新的标杆，如纽约最贵住宅220 central park south、迈阿密87Park、东京安缦公馆等。

　　广州·鹏瑞1号，项目占地约5.42万㎡，总共规划有6栋建筑，涵盖了顶奢公寓、传奇奢华酒店、湾颂·艺术中心、广州·深湾会、湾汇高定商业中心等。分为南北两区，南区为T1/2/3/4，北区为T5/6。

　　广州·鹏瑞1号的造型，设计灵感就来自于波光粼粼的珠江，采用“外圆内方”的造型也暗合中国的传统。（如上图）

　　外部圆弧造型优美，能实现江景最大化；而内部空间方正宽敞明亮，体现了中国传统文化的刚柔并济、和谐共生理念。不管是业主还是买家，都会买账。室内空间，因为没能从公开信息找到户型平面图，那我们只能看看室内设计大师们呈现的效果了。

　　环保理念，广州·鹏瑞1号在设计伊始就考虑了可持续发展的环保理念。比如在场地的尺度上探讨的是城市功能的韧性， 引入了海绵城市的概念。

　　将地面空间开放给行人、绿植，不仅能美化环境，还能很好的应对气候环境所带来的洪涝挑战。（如上图）

　　提升还带来了额外的花园和室外空间，打造了多层次的室外体验，并提供了雨水收集的功能。（如上图）鹏瑞集团还取得了珠江江心岛北帝沙岛的经营权，这座与鹏瑞1号对望的岛屿将被打造成世界级的江心生态岛，为业主带来独特的体验。

　　未来，北帝沙岛将打造集生态环保、文化娱乐、保育教育、农耕体验于一体的多元健康生活场景，带来文化、旅游、休闲生活新体验。（如下图）

　　岛上将设置七彩花田、花堤步道、荷风垂钓、童趣乐园等十大景点，具有漫游、观赏、休憩、种植等功能，预计将成为市民休闲、赏景、娱乐的热门新去处。对于顶级豪宅项目来说，小区外的配套其实作用不大。因为业主家的孩子上的多半是国际学校；家里的吃穿用度也不会在附近的菜场买；出入都是私家车，小区外的地铁口是远是近也无关痛痒。他们最关心的是小区内的配套，能不能带来尊崇感的体验。而广州·鹏瑞1号项目本身就包含了酒店、综合体、办公、住宅、零售等业态，所以满足基本生活是绰绰有余的。而小区配备的近万平方米的会所，规划了宴会大厅、行政酒吧、专业健身房、星空泳池、高端SPA、私家IMAX影院等二十余个功能空间，也能满足业主个性化的需求。

　　这个项目网络上有个口号叫：“用1号来超越1号”，有点“用魔法打败魔法”的意思。而要超越的那个“1号”，指的就是深圳湾1号。青出于蓝，而胜于蓝。广州鹏瑞1号所用到的所有“豪宅要素”，在深圳湾1号中都淋漓尽致的体现了。传承与发展，这就是顶级豪宅的“方法论”。

　　2024年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳（详见文末附表）。

　　但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相比率先回稳的8城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。

　　就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降，少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。

　　从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。

　　固然，受新房交易流速下降影响，2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降，说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。

　　联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进，其中14市供求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。

　　在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案100%的去化率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。

　　典型如青岛胶州老城板块，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅为1401套，仅为成交量的58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024年末新房库存同比减少18%。若2025年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从26个月压降至20个月，重新回到2年以内。

　　土地成交方面，有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡，其中上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海2023年宅地交易量较2023年减少800万㎡，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。

　　排在二、三位的西安、杭州也在企稳8城之列。从“后进”城市来看，郑州、苏州、东莞表现尤为突出，土地交易量同比降幅均超过一半，其中东莞2024年只成交了52万㎡的宅地，同比下降82%。2024年东莞招拍挂市场只成交了3幅宅地，1幅为常平镇的安置房地块，由中建国际竞得，另外2幅为临深片区的塘厦镇人才房用地，均由华为竞得，从严格意义上来说，2024年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。

　　在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为2024年绝大多数城市的常态，深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万㎡，而宅地成交建面只有89万㎡，长期库存下降403.6万㎡，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。

　　联系往年新房表现来看，重庆表现更加难能可贵，作为新房交易量曾经达到2000万㎡级别、高居全国前三的城市，2021年以来交易量急速下滑，2024年新房成交面积已下降至500万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战，地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整，除少数重点项目之外，增量供应均能免则免。2024年重庆市区一共仅成交了20宗宅地，合计成交建面135万㎡，仅为新房交易量的四分之一，推动长期库存减少404万㎡，广义消化周期下降9个月。且2024年重庆市区成交地块平均容积率仅为1.8，高品质低密宅地已然成为了2024年重庆土地成交的主力，并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地，容积率仅为1.0，吸引5家房企竞拍，经14轮出价以11.6%溢价率成交，预计将打造为洋房产品的四代宅。

　　得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高，2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降9个月或更长时间。

　　若典型城市能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。