在上海西南，有个楼盘，天生具备红盘潜质！天生优质区位：直线米范围坐拥双轨交站点（9号线号线科创产业、繁华商业、优质学校、三甲医院、生态绿地公园等城市资源丰沛！

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎天生宜居社区：作为低密社区，自拿地就备受瞩目。社区自带约2000㎡邻里空间，自带恒温泳池，且入户大堂、会所、社区景观、地下车库等场景已实景呈现，带来了奢适的居住体验感！

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎天生好产品：项目带来建面约91-101㎡瞰景三房加推在即，总价门槛约360万即有机会上车！（房源号：35幢51号101室）当然还有少量叠加产品在售。多元的产品户型，满足不同家庭生活所需。什么新盘如此优秀？答案，就是位于洞泾的华发·海上都荟！几张实景图片，让你先感受一下这座低密住区的扎实用料↓

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎双轨交改变洞泾命运产业、生活正全面焕新能够真正把握时代脉搏的置业者，应当都是不囿于过去，能看清楚当下和未来的人。从长远角度去看，华发·海上都荟所在的洞泾，地处G60走廊的要道位置，向东承接城市，向南承接松江新城。从长远角度去看，这里的轨交、产业、生活正在全面焕新！

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎双轨交+快速路 拉近与城央的自由距离改变洞泾命运的，首先是地铁及沪松公路快速路。交通命脉的打通意味着城市能级的跃迁，也意味着城市界面的颠覆。要知道，洞泾站的双轨交属性，在整个松江区目前都是没有的，轨交稀缺属性拉满！项目直线号线站徐家汇，还能联通打浦桥、马当路、世纪大道等多个重要区域，妥妥的通勤线路。

　　华发海上都荟售楼处热线号线西延伸段正在建设中，具备作为多个产业核心区后花园的潜力。未来，这套黄金换乘线路将串联起漕河泾、徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩、杨浦滨江等高能级商圈及产业区，将给松江注入新的活力。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎沪松公路快速路正在建设中，全长约22.3公里，是松江枢纽和虹桥枢纽间的快速联络线年，全面推进工程建设，力争早日竣工通车。未来自驾出行，畅达无阻。

　　华发海上都荟售楼处热线东风人工智能产业能级稳定产业发展上，“G60科创走廊”是松江重点产业发展的重中之重。作为其中的组成部分，洞泾早在在2017年就成为首个国家级人工智能特色产业基地。近年来，洞泾结合G60和上海人工智能产业布局等重大机遇，重点打造人工智能科创小镇，持续成为科创和人才高地。在人工智能产业发展过程中，洞泾以保隆科技、科大智能等龙头企业为引领，逐渐形成了产业的集聚态势。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎洞泾未来湾TOD大城拔地而起在沪松快速路与莘砖公路交汇处，一个集科创、人文、生态于一体，涵盖地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育和古镇特色商业等五大功能的综合性地铁TOD拔地而起，“洞泾未来湾”的形象已经越来越清晰。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎优渥生活设施齐备 烟火浓郁华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎地理位置优越，5公里内坐拥丰富醇熟商业：松江印象城、山姆会员店、万达广场、泰晤士小镇等商业体，让吃喝玩乐购一站式生活随时即享。未来，在12号线沿线位置将配置生态科技城TOD、未来湾TOD，规划大型商办综合体、都市体育中心、历史文化馆、特色剧院等，未来将进一步提升洞泾板块的综合能级。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎洞泾的教育资源同样优渥。如爱朗双语幼儿园、洞泾外国语实验学校、华东师范大学第二附属中学松江实验学校（华二），以及赫贤双语、包玉刚实验学校、上外西外等高端私立名校。全龄段教育覆盖，承袭书香文脉，文脉延绵。预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍以及内容仅为提供相关信息参考。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎医疗方面，项目周边就有洞泾社区卫生服务中心、直线距三甲医院——上海第一人民医院松江分院约4.2公里，与医院恰到好处的距离，共同组成了高质量生活场景。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎除了触手可及的繁华之外，项目周边还有城市难以复制的生态资源。佘山国家森林公园、辰山植物园、广富林文化遗址公园、月湖雕塑公园、欢乐谷……都是家人欢度时光的好去处。让生活真正被绿色环抱。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎作为华发优+体系5.0产品的品质低密住区，社区部分已实景呈现，置业者可以在入户大堂、会所、社区景观、地下车库等场景亲身感受，未来的家不再是一纸蓝图，而是眼前所见即所得的真实。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎地下车库是当下市场流行的星空顶设计，兼具美观度和实用性，入眼即为满天星铝板，抬头就是“星辰”闪烁，氛围感十足。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎社区前置运营 生活场景所见即所得从社群运营的视角来看，深刻理解业主的居住需求。社区内部坐拥约2000㎡的邻里空间，其中的部分已经惊艳呈现，所见即所得！

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎走进来，便是满眼绿意的下沉式景观庭院，拾级而上，两侧景观在阳光的照耀下呈现出非凡的光影，还有潺潺流水相伴，带来度假式的沉浸体验。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎在下沉式景观庭院两侧，是不同的邻里空间。一侧是会所，涵盖恒温泳池以及宽阔的健身房空间。当业主锻炼时，不被空间局限。透过落地窗，可以一边挥洒汗水，一边尽情欣赏庭院中的美景。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎另一侧，则有四点半学堂、咖啡书吧、儿童游乐室、生鲜超市等空间，让业主不出小区就能散步、会客、赏景、遛娃、购物，可享全方位舒适的生活体验。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎刷新天际线 带来愉悦的审美体验刚刚我们所看到的示范区，只是项目的“冰山一角”。项目在景观以及建筑营造上可圈可点，未来建成后，能带来更愉悦的审美体验。景观园林上，项目邀请朗道国际景观设计倾力打造，像融创滨江壹号院、中兴路一号、万科翡翠滨江都是其代表作。社区打造“都市园林，无界生活”的概念，创造开放、生活活力的城市街角空间。植物、休闲空间交错穿插，四时有景可观。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎建筑立面则为现代设计风格，以浅色涂料及灰色涂料搭配为主，门头局部采用石材及铝板，色彩以暖白色与香槟色为基调，整体看上去端庄、高雅，质感十足。

　　华发海上都荟售楼处热线：☎☎☎对于城市精英而言，这座宜居且充满活力的住区能够满足多样化的生活需求。未来踏入这个高颜值的低密社区，身心自然会得到休憩和放松。

　　华发海上都荟售楼处热线万起 即可置业置业关键不仅在于具备发展潜力的区域、宜居的低密住区，更重要的还有优秀的户型产品。项目自首推以来屡次开盘劲销，当下，项目凭当红热势应市推新，建面约91-101㎡瞰景三房即将载誉而来，让时代青年多样化生活追求成真。

　　华发海上都荟售楼处热线㎡，既合理控制住总价段，又做到了三房两卫，二孩家庭与三代同堂的家庭也能满足居住需求。

　　2、主卧套房设计，自带独立卫生间，干湿三分离，保障了主人的私密性与尊贵。

　　华发海上都荟售楼处热线㎡三房产品，一步到位轻松改善，南向面宽达9.7米，客餐厅一体化，外接阔尺阳台，适合三代同堂的家庭居住。

　　3、实实在在做成三个房间，尺度都能够做到卧室需求，不存在过于狭小，无法当卧室的情况。

　　此外，项目还有少量建面约90-133㎡的4叠、6叠户型正在销售中，多元的产品户型，满足不同家庭阶段和家庭成员生活所需。

　　建面约122㎡叠加实景图这样一方位于洞泾的高配双轨红盘，全维实景呈现社区+精研设计的居所，其带来更具远见的生活方式，让上海楼市永远充满惊喜，充满期待。其加推新品总价门槛仅约360万起（房源号：35幢51号101室），就有机会上车！更多生活的美好，将在项目现场等你！

　　降低首付比例的首付款变化（万元）普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）

　　由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

　　值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。

　　一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

　　二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

　　三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

　　一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

　　二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

　　一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

　　二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

　　“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？

　　综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。

　　以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展态势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。

　　党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，相关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望进一步优化房地产调控政策。

　　本次新政出台，就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪些方面的考量？主要覆盖哪些人群？

　　结合党中央、国务院的要求，相关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。

　　自“沪九条”施行以来，相关部门密切监控市场数据，同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。

　　本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

　　上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。

　　本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整主要体现在哪里？

　　来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海不断优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。

　　因此，本次上海房地产政策优化调整中，非常关键的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。

　　此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

　　本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

　　有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

　　本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对于他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？

　　2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就是为了鼓励国内外人才来沪就业，从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

　　根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

　　此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭可以购买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以购买3套住房。

　　持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多可以提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮助他们更早实现安居理想。

　　新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？

　　上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向密切相关，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

　　针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。

　　本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？

　　本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。

　　新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。

　　下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。

　　上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将按照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。

　　有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

　　2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。

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