傍晚，位于福州市晋安区鼓山镇福茶社区东方公寓小区的近邻架空层渐渐热闹起来，孩子们打乒乓球、在石桌上绘画，老人们围坐下棋聊天。“这里原是一个杂物堆积、无人问津的地方，如今成了居民们休闲娱乐的好去处。”居住在小区3号楼的老住户张红，看着小区的点滴变化，十分感慨。

　　“东方公寓小区是一个超过20年历史的老旧小区。小区原来有物业公司管理，但过去10多年来，一直面临着诸多管理难题：楼道灯坏了两个月没人修，垃圾清理不及时，居民苦不堪言，与物业公司的矛盾也日益尖锐。”晋安区福茶社区党委邓琳介绍说，为了改变这一现状，2020年，福茶社区党委牵头推行“近邻党建”工作，成立东方公寓小区党支部，引导热心党员、居民参与楼栋长选举，实行居民自治。

　　此后，大家利用小区架空层打造了一处居民休闲活动中心，改造了电动车棚，解决了小区内电动车乱停乱放的问题。如今，小区在保持0．55元／平方米收费标准不变的情况下，不仅实现了物业规范管理，而且每年有公共收益5万余元。

　　东方公寓小区在党支部领导下开启了居民自管，晋安区还有一些小区迎来了专业物业“管家”。

　　“我们把小区花园死角全部硬化改造，修建了停车场。当时不少居民质疑我们是为了赚停车收费，谁能想到，一场火灾改变了他们的看法。”日前，谈及晋安区新店社区琴亭信和小区的变化，新店社区党总支书记吴林徽感触颇深。

　　2020年，位于琴亭信和小区2号楼的一辆电动代步车因飞线充电导致自燃。好在有了新修建的停车场，消防车辆得以迅速进入，火势很快得到控制，最终未造成严重后果。

　　“如果是改造前，车辆密密麻麻胡乱堆积在一处，后果不堪设想。”吴林徽介绍道，琴亭信和小区是一个老旧小区，因基础设施差且无维修经费，原物业公司因收不抵支而退场，自2011年来无物业管理。从此，车辆停放无序、人员随意出入、小区卫生堪忧等问题频现。

　　如何将问题重重的小区带回正轨？2014年3月，新店社区在福州市率先成立社区党组织领办的公益性物业公司——富和物业管理有限公司，由社区党总支书记兼任物业公司党支部书记，聘任小区居民为经理，充当起了琴亭信和小区的“管家”。

　　目前，富和物业的57名员工均为本社区热心居民、低收入居民、退役军人、残疾人等，既解决了特殊群体就业难题，又让老旧小区实现从“无人管”到“长久治”的转变。经过多年努力，琴亭信和小区物业费缴纳率由2014年的不足40％增至97％，盈余部分全部转入公共维修基金，用于维修小区破损路面、花圃，安装门禁道闸、楼梯栏杆等，居民参与家园共治的氛围日益浓厚。

　　从“怨声不断”到如今的“零投诉”，东方公寓小区、琴亭信和小区的变化是晋安区党建引领无物业老旧小区治理的生动缩影。晋安区有308个无物业老旧小区，约占全区住宅小区数量的一半，涉及1791栋51846户居民。这些小区存在先天规划不合理、后天管理跟不上、基础设施欠账多、居民意见大等问题，成为城市基层治理的“痛点”和百姓安居的“短板”。

　　自2022年起，晋安区实施无物业老旧小区物业标准化管理，包含引进专业物业公司、业主自管、单位自管等方式，并创新实施社区党组织领办物业公司、大项目带老小区、事务中心兜底等模式。目前，晋安已完成全区无物业老旧小区物业标准化管理全覆盖。

　　晋安区成立了6个街镇小区事务服务中心；在这308个小区中，95个小区引入专业物业公司管理、183个小区采用居民自管、30个小区采用单位自管。这308个小区全部成立了党支部或兼合党支部，21家党建联建物业企业与21个社区结对子，共开展共建活动143场次；已实现有卫生保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理、有治安防范的“五有”目标，居民满意率达85％以上。