近期人工智能聊天机器人ChatGPT大火，人工智能相关行业再次受到了全世界的瞩目，科技和创新带来的生产力再次成为热门话题。

　　而在深圳，承担基础科学创新应用艰巨任务的片区是光明。作为大湾区综合性国家科学中心的先行启动区，光明正锚定“世界一流科学城和深圳北部中心”，打造湾区科技创新高地，光照未来。

　　而助力光明实现“世界一流”的重点发展片区——科学城片区，便是满京华·金硕华府所在地。这里是光明中“芯”C位，更是光明中心区建设的重要组成部分。

　　“开放创新之城、人文宜居之城、绿色智慧之城......”中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚在活动现场为来宾讲述了光明科学城的核心发展规划，作为深圳发展最快片区之一的中心地带，光明中心区以其超前的规划、高规的配套，有望为整个深圳带来中心科学公园的全新生活范式。

　　作为推动深圳光明中心区建设的重要土地整备利益统筹项目，深圳满京华光明狮山项目以大城业态问世。这是新湖街道在拓展城市发展空间方面首次突破片区统筹模式壁垒、促进社区转型升级的一次重大创新和尝试。

　　而超大体量，意味着它打造的不仅是钢筋水泥的建筑，更是为光明科学城国家战略发展片区打造富有吸引力的城市人居范本，一个街区与社区有机共生的商业、人文生态社区。

　　大城规划的满京华·金硕华府以更多元的业态为居者带来丰富的生活体验——约88-141㎡的3-4房产品，为深圳品质购房者带来大城生活的样本，全方位的配套生活。

　　首期产品以高品质问世，为购房者带来更多超高体验的生活场景，无限扩大对居住方式的想象空间。项目以“环境至上、开放共享、科技社区”为指导，打造出一个兼具生态、文化和智慧的未来城市范本。

　　例如小区内的园林设计，以自然花园为主题，营造出一片“城市森林”，让人与环境和谐共生，享受轻松明朗的户外氛围，体验归真生活的魅力。

　　园林的细节也经过精心雕琢，简洁而精致，不仅彰显了材质和工艺的美感，也让来访的客人、回家的业主感受到尊贵典雅的礼仪和气度。

　　更多细节不胜枚举，双入户大堂、全龄泳池等超高品质的生活场景为业主提供了更丰富的归家氛围和乐趣。

　　89㎡的3房2厅1卫，设计的竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱位，3个卧室分别做到了3.05米/2.85米/2.7米的宽度，U型厨房，得房率：73.87%（不含赠送），阳台进深1.7米，有西南或东南朝向。

　　98㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.6米开间，LDKB一体化设计，S墙设计预留冰箱位，3个卧室分别做到了3.15米/2.7米/2.4米的宽度，U型厨房，得房率：74.48%（不含赠送），阳台进深1.7米，有南向、西南向、东南朝向。

　　102㎡的3房2厅2卫，设计的横厅南北通透格局，客餐厅6.2米宽，进门独立玄关，3个卧室分别做到了3.15米/2.9米/2.9米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：73.88%（不含赠送），带大阳台进深1.7米，长6.2米，主朝西北或东北向，看科学公园景观。

　　120㎡的4房2厅2卫，设计的横厅南北通透格局，客餐厅6.4米宽，进门独立玄关，4个卧室分别做到了3.3米/2.9米/2.7米/2.5米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：74.47%（不含赠送），带大阳台进深1.7米，长6.2米，主朝西北或东北向，看科学公园景观。

　　139㎡的4房2厅2卫，设计的横厅南北通透格局，客餐厅6.35米宽，进门独立玄关，4个卧室分别做到了3.7米/3.1米/2.9米/2.7米的宽度，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：75.31%（不含赠送），带大阳台进深1.7米，长8.8米，主朝西北或东北向，看科学公园景观。

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　　2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。

　　2023年，不动产私募资金开始试点。2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。

　　总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。

　　2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。不动产试点指引明确遵循试点先行、稳妥推进原则，对申请参与试点的管理人、投资者等提出了更高的要求，以体现头部管理人示范效应、引入长期资金及防范投资者涉众风险。（2）适度放松投资运作等政策。不动产试点指引对不动产私募投资基金实施差异化政策，适度放宽投资范围、股债比限制、分级杠杆比例限制、扩募限制等，以提升不动产私募投资基金运作灵活度、满足不动产领域合理融资需求。（3）加强各阶段风险防控。除对申请参与试点的管理人、投资者等提出了更高的要求外，不动产试点指引还设置了更高标准的基金首轮实缴资金规模要求，要求进一步规范关联交易且不得投资自融项目，并强调特殊风险揭示、强制托管、按季度信息披露等，以规范不动产私募投资基金投资产品运作，控制不动产私募投资基金各阶段风险。

　　：保租房、仓储物流、产业园区、消费基础设施、养老设施均已纳入公募REITs试点

　　当前，保租房、仓储物流、产业园区、消费基础设施、养老设施均已纳入公募REITs试点。2020年，发改委、证监会联合发文，提出积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点，首批试点行业包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房8大行业。2023年3月，发改委、证监会先后发文，均提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。10月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》将消费基础设施纳入试点资产类型。2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》增加了养老设施等资产类型。

　　新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。2024年4月，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（“国九条”），其中提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。

　　2021年5月，普洛斯仓储物流类REITs，苏州工业园区产业园类REITs获批，2022年7月，深圳人才安居、厦门安居保租房REITs获批，2023年11月-12月，金茂、华润、印力、物美、首创钜大、百联等公司消费基础设施REITs获批，发行工作稳步推进，为物流地产、产业园资产、保租房、商办资产提供了宝贵的退出渠道。

　　根据国家发改委公布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》要求，基础设施项目应成熟稳定，满足以下条件：（1）权属清晰、资产范围明确；（2）土地使用依法合规；（3）底层资产完整；（4）运营收益良好；（5）资产规模符合要求，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元）；（6）发起人（原始权益人）等参与方符合要求。其中对于项目运营收益良好的要求有以下几项原则：（1）项目运营时间原则上不低于3年；（2）项目近3年内总体保持盈利或经营性现金流为正；（3）项目收益持续稳定且来源合理分散；（4）最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%。

　　随着房地产开发融资方式和商品房预售制度改革、行业专业化程度加深，房地产基金或将迎来新的发展机遇

　　若商品房预售制度改革成功，专业地产金融机构迎来新的发展空间。《中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。当前我国房地产金融制度包括房地产开发贷款制度、商品住宅预售制度、住房公积金制度、住房抵押贷款按揭制度等方面，房地产金融制度的产生和发展极大地促进了房地产市场的发展，但也要看到，在过去几轮房地产市场周期中，房地产金融政策的调整也带来了一定的负面影响，政策的频繁变化导致市场和预期波动幅度偏大，住房公积金制度的效能未能充分发挥（如未能和商业性贷款形成互补），部分绕开监管的消费贷流入房地产市场等。因此加快构建现代化的住房金融制度，由预售制向现售制改革或将提上日程，房地产开发依赖开发贷和其他间接融资或将向依靠直接融资转变，行业对专业资金供给方依赖程度将上升，专业地产金融机构迎来新的发展空间，行业专业化程度或将进一步加深。

　　随着行业专业化程度加深，企业细分赛道格局或将呈现以下特点：（1）少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，这种企业锤炼综合运营优势，可以向着产业链横向和纵向延伸。（2）多数企业需专注于个别优势领域，区域中小型房企或将专注开发业务，中型房地产企业则可发挥职业团队优势，延伸轻资产业务。（3）细分领域专业企业增多，当前经纪、策划代理、物业服务等细分领域均先后涌现出一批优秀企业，未来代建服务、商管服务、房地产信托基金、产业地产运营、长租公寓运营也将诞生一批领先企业。