产品力已成为当下房企竞争的关键，第四代住宅作为房企提升产品力、差异化竞争力的新抓手，不断被付诸实践，经典项目不断亮相

　　聚焦重庆市场，以龙湖、华润、香港置地为代表的品牌房企纷纷投入第四代住宅产品的开发与建设，多个第四代住宅项目的陆续落地。2024年重庆更是迎来了第四代住宅项目的密集入市，发展势头跃立全国潮头。从市场反馈来看，第四代住宅的溢价和热度较一般产品更高，销售去化表现优异，也让更多的开发商跃跃欲试，加入探索实践第四代住宅的大潮

　　2014年，第四代住宅在意大利米兰走红，而后在全球得到发展。2016年中国首次提出“第四代住宅” 的概念并快速发展，时至今日全国已有24个省份试点上线%的省份已在落地推进第四代住宅。

　　2014年，由意大利建筑师斯坦法诺·博埃里（Stefano Boeri）设计的世界上首个垂直森林（双塔）在全球走红，随即全球开始掀起一阵“垂直森林”狂风。

　　2020年5月，新加坡EDEN公寓完工。作为英国“鬼才”建筑师 Thomas Heatherwick住宅设计项目的亚洲“处女作”该项目风靡全球 。

　　国外还有特拉维夫拱廊、多伦多Penda摩天树塔、澳大利亚悉尼One Central Park、马来西亚forestcity、泰国曼谷Siamese Exclusive 31暹罗豪庭等“第四代建筑”成功案例。

　　2006年开始，国家层面不间断发文支撑绿色建筑发展，但第四代建筑专项政策较少。2019年起，国家住房和城乡建设部对第四代住宅的建设予以了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》。

　　重庆作为积极跟进的城市之一，在2023年发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，第一次在市规划层面明确了立体绿化住宅的相关要求。明确“对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率。

　　“第四代建筑”又称为新一代创新绿色生态建筑，2006年开始，国家层面不间断发文支撑绿色建筑发展，2019年起，国家住房和城乡建设部对第四代住宅的建设予以了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》。

　　通过制定并实施了若干关键政策，如提高住宅外挑阳台占套内总面积的比例、放宽第四代住宅的设计限制，套内空中花园、公共绿化平台不计容，主体结构外的套内空中花园不纳入建筑间距和日照间距，不作装配式建筑要求等等，为行业发展提供了有力保障。

　　地方政府还采取了税收优惠、降低土地出让金等激励措施，积极鼓励房企参与第四代住宅的建设。

　　重庆紧跟发展大势，率先出台“第四代住宅”支持政策。2023年，重庆市规划和自然资源局印发《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》的通知

　　此次新细则中最重要的新规是明确“对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率”，大大拓展了房地产企业在住宅开发过程中在阳台以及挑高等方面进行再拓展的空间，第四代建筑在渝深耕的窗口就此打开。

　　在新规的刺激下，2024年重庆第四代住宅顺势兴起，渐成重庆楼市的发展“主流”。

　　销售表现：盘点今年以来典型新开盘项目，第四代住宅去化明显好于非第四代住宅。据统计，监测范围的典型第四代住宅项目平均去化率89%，非第四代住宅项目平均去化率仅17%左右。

　　打造成本：相较于传统住宅，第四代住宅的打造成本单方造价高300元/㎡左右，其单销售均价高于板块普通住宅约12%-30%，从打造成本看能获得更多的利润空间。结合重庆区域分布，核心区做高品质四代，通过产品理念的创新，企业可以通过较少的成本撬动更大收益；在近郊或者远郊区域，由于客群买房更看重功能性和实用性，且支付能力有限，四代住宅理念虽可以成为产品的加分项，但无法构成价格突破项，仅能带动流速，尚不能支撑企业利润明显增加。

　　★1月科学城置业龙湖凤栖湖畔第四代建筑产品开盘推出46套全部售罄；★1月龙湖云河颂建面约200㎡、套均总价550-600万的顶奢大平层首推60套当天清盘，销售额突破3.3亿；★3月，观宸千重锦首开2号楼第四代产品，开盘当日热销达3亿，高单价下仍实现59%去化率；

　　★核心区如观音桥板块，第四代住宅销售均价超出板块均价近30%，同时带动板块整体月均价环比上涨13%。

　　★在近郊或者远郊区域，第四代住宅在售均价与板块均价基本持平，甚至存在低于传统住宅均价的情况。这就出现了很多近远郊项目仅针对部分楼栋选择做第四代住宅的情况，既保证流速，打造品牌，又保证迎合客群需求，保证收益。

　　重庆的第四代住宅基本上以“庭院房”设计为主，“大露台”“高赠送”“室内LDKGB设计”几乎已经成为产品共性；同时，在立面设计上也多以大面积的玻璃幕墙来实现整个建筑的现代科技感。

　　而在具体的项目打造中，空中庭院通过采用不同方式的“奇偶错层”设计，多个项目在细节上的“巧思”呈现出了不同的产品特征。

　　重庆对第四代住宅空中生态院馆的政策规则已经调整，空中生态院馆不计面积。第四代住宅通过错层设计，产生一个接近6米甚至高于6米挑高的种植平台，这部分空间的面积，全部不计入产权面积，也就是全赠送，给予消费者更高的购房性价比。------------------------------------------------②在户型设计上，第四代住宅室内空间的尺度感、功能性都在不断的升维，比如采用LDKGB创新设计，一体化，全生命周期，且最大限度换取面积的拓展和景观视野的延伸，居住体验获得感更强。

　　③美学立面设计，升级城市建筑审美。第四代住宅最重要的建筑特征是立面，在立面设计上，采用先进工艺及前卫的理念，通过线条、造型、色彩营造建筑之美，实现整个建筑富有美感的视觉效果。

　　云河颂项目，用月影白铝板在建筑体中心画出T字，打造TOP级“T档立面”，辅以“天空之翼”6°微角塔冠，对仗出高门大户的秩序感。同时，建筑和露台两侧600mm弧形倒角，用白蜡木的木纹转印铝板，给每一层露台镶了一圈窄而暖的边框，配以大面积玻璃幕墙。增添色彩层次的同时，也赋予建筑独特的精神韵味。

　　观宸·千重锦建筑立面屋顶塔冠标识，大面积幕墙多端分割如钻石般清澈。香槟金铝板与银铝板的组合，犹如两条写意的金银神线，为楼宇镶上了金衣银妆，熠熠生辉。

　　北岛建筑立面设计整体采用公建化现代风格，经典三段式构图，塑造质感强，辨识度高。水平线条为主的立面秩序，强调文化性，体现灵动通透的立面效果，立面横向线条的设计，横向阔远，增强立面的平衡感，使得建筑体横向拉伸感更强、体量关系更加美观。选材上以隐框玻璃+金属铝板为主，“边框隐形”拥有超高的窗墙比，立面效果更统一，通透性与灵动感更强。颜色以高级的蓝灰和金为色调，营造出温暖和尊贵感。

　　龙湖在重庆打造的第一个第四代住宅项目龙湖揽境就运用了相近的两个楼层采用了镜像设计的创新设计，院子朝向相反。将奇数楼层和偶数楼层的朝向错开。

　　比如三楼户型的客厅和主卧室朝北，那四楼户型的客厅和主卧室就得朝南，在这种前提下，三楼和四楼的户型，就可以各自得到一个6米高的“空中院落”。

　　北岛将奇偶数层阳台设计为错位挑空，实现空中花园错层布局，打造了一个约6米双层挑空、270°观景 的“空中庭院”;

　　沿用一代揽镜的设计思路，院子的顶上对应的都是实墙，从楼上看不到楼下，整体私密性相对较高。

　　奇数层（云幕户型）露台长而阔，最大面宽约14.5米。偶数层（云境户型）露台方而正，最大进深约4.9米。

　　云河颂项目的空中庭院并未很好地规避第四代住宅普遍存在的私密性问题，上层住户可以看到下层住户的部分露台空间。

　　在每层楼的中间位置设计了一个挑高约6米的空中花园，面积从35到50平，属于共享花园平台；

　　现阶段“第四代住宅”发展仍面临诸多挑战，例如如何平衡技术创新与成本控制，如何在保障居住品质的同时实现绿色生态，如何保护空中花园上下层之间的隐私等。这些难题都需要房企持续探索和创新，但毋庸置疑的是，第四代住宅的市场需求将持续增长，将迎来更加广阔的发展前景。

　　从购房者的角度来看，第四代住宅产品提供了更生态、更舒适的好房子，顺应了人们对高品质生活和“亲地”居住情怀。对企业而言，第四代住宅相关利好政策密集出台，绿色建筑技术在持续创新与应用，房企应该抓住政策红利，积极布局第四代住宅赛道，形成更强的产品竞争力赢得市场份额，获得持续发展。